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세법(부동산)

[국세] 양도소득세-양도의 형태 및 기간 산정

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작성자 zipinfo 작성일17-08-04 09:16 조회1,562회 댓글0건

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제1절 양도 소득세의 정의 및 특징

 

-.국세,보통세,직접세

-.응익과세, 인세

-.종합소득에 합산하지 아니하고 별도 분류하는 과세임(분류과세) .

-.과세기간이 끝나는 때 납세 의무 성립

-.열거된 자산의 양도에 대해서만 과세을 적용하여 역거주의 과세 방식 적용

-.실질주의 과세 원칙이며 등기 등록 상관없이 과세

-.우발적 비경상적 소득 소득 대상.  계속적, 지속적인 경우 사업 소득으로 분리되어 종합 소득으로 합산됨

-.정률세, 차등 비례세율, 초과 누진세율 적용

-.직접 신고납세 (예정신고 및 확정신고)

-.신고납부 불이행시 신고 불성실 가산세(40%,20%,10%), 납부 불성실 가산세(1일 0.03%)가 부과


제2절 양도소득세의 과세 대상

 

*열거주의 과세 방법 취함(부부주기파)

 

1. (부동산)토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. (부동산과 관한 권리)다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 

.아파트 입주권(주택수 산정), 분양권,당첨권(주택수로 보지 아니함),토지상환채권,주택상환 채권

.전매 양도(계약금만 지급한 상태에서 타인에게 매매)

.주택 청약 예금 증서, 공유수면 매립 허가권 

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권


(지문연구) 용익물권은 양도대상이다.(X). 용익물권 중 지역권은 양도세 대상이 아님. 유상의 거래가 아니고 소유권에 수반되는 부종성에 따라 독립적인 거래의 대상이 아님. 

 

3. 주식및 출자지분

 

4. (기타자산)다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다) (독립적인 양도에서는 해당되지않음)

 

 과세대상

 소득

 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권

양도소득 

 일반적,단독적으로 양도하는 영업권

기타소득(종합소득) 

특허권.의장권.실용신안권의 양도는 기타소득(종합소득)으로 본다.

  

나. 이용권·회원권, 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권

 

취득세 계산시 : 골프 회원제 회원권

양도세 계산시 : 모든 회원권 

 

5.(파생상품) 대통령령으로 정하는 파생상품등의 거래 또는 행위로 발생하는 소득

 

 

 

제3절 양도의 형태 (양도로 보는 경우와 그렇지 않은 경우 구별)

 

1. 양도의 정의

 

"양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.(양도담보, 명의신탁등 또는 양도로 보지 아니함. 양도란 일정한 댓가를 받고 권리를 사실상 이전하는 경우를 말함) 

 

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

 

 

2.양도의 형태(양도로 보는 경우)

-.매매

-.교환

-.법인에 의한 현물 출자

-.대물변제(손해 배상,이혼 위자료,물납,채무의 변제,공사비로 대물변제후 해당 금액 만큼 양도세를 내야함. 위자료주고 세금까지 내면 두번 죽이는 일이구먼)

.이혼에 의해 재산 분할시 양도에 해당되지 않는다. 1세대 1주택+2년 보유APT제공시 양도세 비과세 

-.부담부증여

.수증자가 인수한 채무 상당액 : 양도 0

.배우자 .지계 존비속 간 : 증여추정, 단 현금 거래 자료 제출시 양도로 본다.(증여,상속세가 훤씬 무겁기 때문에 일반 양도를 한 거래로 많이 이용)

-.공용수용

-.경공매등 기타

 

3.양도로 보지 않는 경우

-.무상이전

-.환지처분 및 보류지로 충당

-.양도담보(가등기로 보면 됨)

 

.양도 담보 제공시 : 양도 X

.채무불이행시 : 양도0

 

-.공유물의 단순분할

.지분 증가 : 취득세

.지분감소 : 양도세

-.신탁으로 인한 소유권 이전

-.신탁해지

-.소유권의 환원(원칙 양도 X, 적법 계약의 해제 : 또 다른 양도로 봄, 잔금 후 소유권 환원시 또 다른 양도,잔금 전이라며 당연 양도 아님)  

-.베우자 직계 존비속간의 양도(증여로 추정)

 

 

제4절 양도및 취득시기 

 

 

1.매매등 일반적 거래

-.원칙 : 대금 청산일 

-.예외 : 대금 불분명시 또는 잔금 이전에 등기 등록이 이루어진 경우 등기 접수일로 함

(계약상의 잔금 일자가 아니고 실지 금융 거래로 이루어진 날짜)


취득세 취득시기

-.사실상의 잔금지급일(국.수.공.판.장)

-.계약서상의 잔금지급일(계약일로부터 60일이 경과하는 날)



2.장기 할부 매매

-.원칙 : 등기일, 인도일,사용수익일 중 가장 빠른 날

취득세 취득시기 

-.사실상의 연부 지급일

 

3.자기가 건설한 건축물

-.사용승인서 교부일 

취득세 취득시기 

-.사실상의 사용승인일 과 사용 승인서 내 주는 날 중 빠른 날


4.상속과 증여

-.상속 개시일(사망일)

취득세 취득시기 

-.상속 개시일

 

5.시효 취득 부동산

-.점유 개시일 

취득시기 : 점유 취득시효 완성날

 

6.수용되는 부동산

-.대금을 청산하는 날, 수용개시일,소유권 ㅇ전 등기 접수일 중 빠른 날을 취득시기로 봄

-.다만 소송으로 보상금이 공탁된 경우 소유권 관련 소송 판결 확정일로 봄

 

7.완성 확정되지 아니한 부동산

-.목적물이 완성 또는 확정된 날로 봄

 

8.환지처분으로 취득시

-.(면적 변동 없을때)「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. (면적 변동시 해당되는 면적분)다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

 

9.기타 

-.경매 : 경재 대금 완납시

-.매매계약서와 다른 날짜에 잔금 지급시 실지의 잔금 청산일

-.매매무효소송시 : 당초 취득일

 

10.취득시기의 의제

1984년 12월 31일 이전 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 본다. 

(취득가액을 높여 매도자에게 유리하게 하여 매도하게 함)

 

 

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