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세법(부동산)

[국세] 양도소득세-과표 및 세액 계산

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작성자 zipinfo 작성일17-08-04 09:21 조회1,566회 댓글0건

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제 5 절 양도소득세의 과세 표준 및 세액의 계산 

 

-.모든 세법의 핵심이자 최고의 관심사항을 가진 양도 소득세의 기본 공식

-.실지 거래가액에 의한 계산 구조와 추계에 의한 양도 취득 가액 의 비교

-.장기 특별공제율, 양도소득 기본 공제

-.특수 이해 관계인에게 나타나는 이월 과세,우회양도 처리 

 

1.과세 표준 공식

 구분

항목 

내용 

예외 

 양도차익

 양도가액

실지거래가액 

 추계결정가액(매매사례,감정가액,기분시가)

 취득가액

실지거래가액 

  추계결정가액(매매사례,감정가액,환산취득가액,기준시가)

 기타 필요경비

실지거래가액

-.자본적 지출

-.직접양도비용

 추계결정 

-.필요경비 개산 공제율

 양도소득금액

 양도차익

 

 

 장기보유특별공제

 보유기간에 따라 물가 상승율에 준하는 금액 공제

-.등기되어야 하며 3년이상 보유시

-.보유기간에 따라 장기 특별 공제

 

 과세표준

 양도소득금액

 

 

 양도소득기본공제

-.등기요하고

-.소득별(1호자산,2호자산등)로 250만원

 

 산출세액

 과세표준*세율

-.초과 누진세율96~40%)

-.차등비례세율

 

 산출세액

 

 

 

 

 

2.실지거래 가액에 의한 양도.취득가액과 기타 필요경비

 

(1).양도가액

-. 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 

-. 다만, 특수관계인과의 거래에 있어 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산

 

(2).취득가액(취득 원가 계산)

연체이자, 은행이자 제외,상각액 포함, 사업 소득 공제시 포함되어 이미 경비로 활용되었다면 제외


 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다. 

1.  현재가치할인차금과 「부가가치세법」 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다.

 

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3.  당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

 

 

② (현재가치 할인차금의 상각액)제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.  

 

-.(감가상각액을 사업소득 계산시 필요경비에 산정하여 이미 이용) 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.  

 

(3).기타 의 필요 경비

● "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말함 

-.본래의 용도를 변경하기 위한 개조

-.엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

-. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

-. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 

●양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

●「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금  

●「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금  

 

 

●순수 양도비

-.양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

-.공증비용, 인지대 및 소개비

 

3.추계에 의한 양도.취득가액과 기타 필요경비

 

-.양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이  특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. 

(1). 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

(2). 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

(3).제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액


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(4).기준시가

 

필요경비 개산 공제

토지 : 개별 공시지가 * 3% (미등기시 0.3%)

건물 :  일반 건물 , 오피스텔등 국세청장 고시 가액 * 3%(미등기시 0.3%)

주택 : 개별 주택가격,공동주택가격 * 3%(미등기시 0.3%)

 

지상권,전세권,등기된 임차권 : 양도자산의 취득당시 기준시가 * 7%(미등기 1%)

기타 부동산을 취득 할 수 있는 권리등 :  양도자산의 취득당시 기준시가 * 1%


5.양도소득금액- 장기보유 특별 공제

-.등기(미등기는 원칙 배제)

★ 법원의 결정, 장기할부,비과세대상 농지,1세대 1주택(무허가 건축)등에 해당하는 자산에 대하여서는 미등기임에도 불구하고 미등기로 보지 아니하고 비과세, 장특봉의 적용대상이 됨(부득이 등기를 못한 경우로 봄) 

 

-.토지 건물(주택포함),조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)

-.3년이상 보유

-.1세대 1주택: 양도차익 : 24% 80%

-.이외 자산 : 10~30%

-.건별 공제,분양권 은 적용안됨(미등기상태)

 

 

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5.양도소득기본공제 

*양도소득기본공제는 보유기간의 장단이나 과세대상별에 관계없이 모든 양도자산에 대하여 적용을 한다. 마만, 미등기 양도자산의 양도소득금액에 대해서는 그러하지 아니하다.

 

-.등기 (보유기간,자산 종류,거주자와 비거주자 불문. 다만 등기는 되어 있는 자산에 한함) 

-.자산별로 별도 공제 X, 소득별로 공제  O

-.연도별 각각 250만원

.1호 자산(부동산및 부동산 취득할 수 있는 권리)

.2호자산별(주식)

.3호자산별(파생상품)

 

7.양도소득 금액 특례

 

(1) 배우자와 지계 존비속간의 증여시 부부인 경우 6억이하에 대해 증여세를 비과세함에 따라 양도세를 탈루하는 효과를 줄 수 있는바 증여받은 자산을 5년내에 타인에게 양도하는 경우 양도세 계산은 증여자의 취득일을 기준으로 계산하여양도한 것으로 본다.(이월과세)


(2).거주자와 그 와 특수관계인(부부, 진계존비속 제외, 즉 회사 동료로 보면됨)과의 부동산 등의 거래에 있어 시가 보다 현저히 높은 금액, 나은 금액으로 거래하거나 특수 관계인을 통해 우회양도함으로써 조세의 부담을 부당하게 감소 시킨 경우 부당행위 계산의 부인을 적용  (우회양도)

저가 또는 고가의 부당행위 거래의 조건

양도가 -시가 : 시가의 5% 초과시, 금액 3억

 

 구분

 배우자,존비속 이월과세

 특수관계인 우회양도

 증여자와 수증자의 관계

 배우자 및 직계 존비속

 특수관계인(배우자 직계존비속 제외)

 과세대상자산

 토지 건물 특정이용시설권

 양도소득세 과세대상 자산

 수증일로부터 양도일까지 기간

 증여후 5년이내 양도시

 증여후 5년 이내

 납세의무자

 수증받은 수증자(배우자,직계 존비속)

 당초 증여자

 증여세의 처리

 이미 증여세를 낸 것은 세액에서 공제하는 것이 아니라 필요겨이에서 공제함

 증여세 환급하고 처음부터 양도한 것으로 보고 

증여자의 취득 기준일을 기준으로 양도차익,장기특별공제,세율을 적용하여 계산

 연대납세의무 규정

 없음

 수증자 증여자 공동 납세의무

 조세부담의 부당한 감소여부

 조세부담의 부당한 감소가 없어도 해당

 조세부담이 부당히 감소된 경우에 한함

 

****8.세액 계산

 

-.토지 건물 및 부동산에 관한 권리

 과세대상

세율 

 미등기 양도자산

70% 

 등기 양도자산

 2년이상 보유

6 ~ 38% 초과누진세율 

 1~2년

40%

 1년미만

50% 

 

-.주택 및 조합원 입주권

 

 과세대상

세율 

 미등기 양도자산

70% 

 등기 양도자산

 1년이상 보유

6 ~ 38% 초과누진세율 

 1년미만

40%

 

-.비사업용 토지의 과세 표준(16 ~ 50%초과누진세율)  2017년 7월 부터 적용

 

 

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-.기타자산 : 보유기간과 무관하게 6~38% 5단계 초과누진세율

-.주식 및 출자지분 : 출제범위 밖

-.파생상품 : 10%

 

제 6절 양도소득세의 비과세

 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.   

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

 

-.법 제89조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지(제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지는 제외한다)를 교환 또는 분합하는 경우로서 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰편의 4분의 1이하인 경우 

1. 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지

2. 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지

3. 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 다만, 교환에 의하여 새로이 취득하는 농지를 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한한다.

4. 「농어촌정비법」·「농지법」·「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」 또는 「농업협동조합법」에 의하여 교환 또는 분합하는 농지 

 

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 

■ 1세대 1주택 및 부수토지의 비과세 요건

-.1세대

-..1주택

-.2년이상 보유

-.등가

-.부수토지 : 주택 정착 면적의 5배(도시지역외 10배)

 

■ 1세대 

-.원칙 : 거주자로서 배우자 있어야 한다.

-.예외 : 배우자 없는 경우

 .연령이 30세 이상

 .배우자가 사망 또는 이혼 

 .소득있는자. 기준 중위소득의 40/100 이상으로써 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

 .미성년자 제외하되 미성년자가 결혼 가족의 사망등 불가피한 사유가 있는 경우

 

■ 1주택 

-.양도일 현재 국네에 1주택(고가 제외)

-.주택의 판정 : 사실상의 현항에 의하여 판정

-.주택 아닌 것 : 별장,콘도미니엄,기숙사.합숙소, 사실상 영업용 건물

 

■ 1세대 2주택의 비과세 특례 

-. 거주 이전을 위한 1세대 2주택 : 다른 주택을 취득한 날로부터 3년이내  종전의 주택을 양도하는 경우

-.상속에 의한 1세대 2주택 : 상속인이 소유한 종전 주택을 먼저 양도하는 경우

-.직계존속의 동거봉양을 위한 1세대 2주택(합친날로부터 5년이내 양도,먼저양도하는 주택 2년이상 보유,60세이상.배우자의 직계존비속 포함)

-.혼인으로 인한 1세대 2주택(혼인한 날로부터 5년내,먼저 양도한 주택은 2년이상 보유)

-.지정문화재 증록문화재로 등록한 경우

-.농어촌 주택보유로 인한 일시적 1세대 2주택(상속받은 주택,이농인이 5년이상 거주,귀농인이 3년이상 영농종사 거주)

-.실수요목적의 지방주택(취학,근무상,질병요양차 1세대가 사유해소일로부터 3년내 일반주택을 양도하는 경우

 

2년이상 보유기간예외 조항 : 취득에서 양도일까지 

-.건설임대 주택 : 5년이상 거주후 분양받은 경우

-.주택 및 부수토지의 수용 : 보유기간. 거주 기간 관계없음(사업에 포함되지 아니한 잔존주택 및 부수토지는 5년내 양도시)

-.1년이상 해외 취학,근무상 형편(출국일 현재 1주택 보유자로 출국일로부터 2년이내 양도하는 경우)

-.1년 이상 거주 한 주택을 취학,근무,학교폭력으로 인한 전학등 부득한 사유로 세대전원이 다른 시.군으로 이전하는 경우 

-.주택재개발,재건축을위해 대체주택을 구입한 후 1년이상 거주했을때 

 

■ 겸용 주택

주택 면적 > 상가 : 전체를 주택으로 본다.  

주택 면적 <= 상가 : 각각 비례부분만(주택만 주택으로봄)


■ 고가 주택 : 세대 1주택 2년이상 보유 

-.양도 당시 실지거래가액 9억원 초과분에 대한 비율을 과세

-.양도차익 = 양도차익*(양도차익-9억)/양도차익(고가주택의 실지양도가액이 9억원 초과하는 부분에서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다 하더라도 과세 대상이 됨)

 

  양도가액 :12억, 취득가액 :8억인 경우 

  양도차액 = 4억 * (12-9) / 12

            = 1억

   취득 6억, 양도10억인 경우 비과세 요건 갖춘 경우의 양도차익과 요건 작추지 못한 경우의 양도차익?

  

 

4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

 가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.  

 

 

제 7절 양도소득세의 면제와 경감

 1.8년 이상 자경 농지

 -. 8년이상 자경농지의 양도시 100/100에 상당하는 세액을 감면

 -.1년간 받을 수 있는 양도소득세의 합게액은 1억원(5년간 3억원)

-.상속시 경작기간의 합산 : 상속받ㅇㄴ 농지의 경우 피상속인이 경작한 기간뿐아니라 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 합산하여 8년 자경기간 판단

-.자경기간 제외사유 : 근로소득 및 사업소득이 3,700만원 이상인 경우 제외 

 

 2.농지의 대토

-.신농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 2/3이상

-.신농지의 면적이 양도하는 농지의 가액 1/2이상

-.감면한도 1억이내
-.구농지 + 신농지 자경기간 8년이상일 것
-.양도와 취득기간이 1년이내(수용의 경우 2년) 

 

제 8절 

1.미등기 양도자산에 대한 불이익

 -.장기보유 특별공제,양도 소득 기본 공제 배제

 -.최고 세율 70% 적용

 -.비과세 및 감면의 적용 배제

 -.필요시 개산 공제 : 부동산 0.3% 적용, 지상권.전세권 : 1% 

 

 2.미등기 양도자산으로 보지아니하는 경우

 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

 3. 비과세대상 농지(교환 또는 분합) 및 감면대상인 농지의 대토, 8년 이상의 자경농지

 4. 1세대 1주택으로 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

 6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

 7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지

  (공사용역대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고후에  양도하는 토지는 미등기 양도임)

 

 

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