서면 부전동 일대 수지 분석(사업개요,분양수입) > 자유공간

본문 바로가기
사이트 내 전체검색


회원로그인

자유공간

서면 부전동 일대 수지 분석(사업개요,분양수입)

페이지 정보

작성자 zipinfo 작성일19-08-26 10:53 조회1,407회 댓글0건

본문

2019년 처서 (處暑)도 어김없이 왔다. 작년처럼 덥지 않는 2019년 여름때문이어서 그런지 올 여름은 얌전하고 착한 친구같은 여름이었다. 올해 세웠던 계획이 잘되어 가는지 추스려 본다. 멘토가 내어준 숙제를 곰곰히 해야한다. '디테일하자' 속으로 다짐해본다.

 

서면 부전동 22X번지 일대 합필후 오피스텔과 상가 분양시 수익성을 분석하는 숙제 였다. 사업 수지 분석하는 방법을 수치를 예를 들어가면서 가닥을 잡아봤다. 결과적인 이야기 이지만 엑셀화 가능하고 서버 프로그램도 충분히 가능하다는 점이다. 사업화 가능성에 대해 시간을 가지고 숙성해 보기로 한다.

 

우선 건축물의 생명 과정에서 제일 중요한 우선 건축이다. 재축 증축 리모델링을 거치며 철거의 과정을 거치는게 마치 우리의 인생을 보는 듯하다. 오늘은 하나의 건축이 탄생하는 과정에서 건축개요(지상높이,지하높이) 계산하는 실례와 분양시 수익과정을 설명해 보기로 한다.

 

해당토지 국토법에 따른 표준 건폐율,용적율과 해당 시군조례에 의한 건폐율,용적율을 확보한다. 해당지역은 일상(일반상업지역)으로 건폐율 60%,용적율 1000%다. 

 

-건축개요 작업--

 

1. 우선 지상에 건축 가능한 넓이 평수를 확인해봅시다. 합필한 토지의 면적 520평이고 건폐율(60%)을 적용하면 312평 가능하구요. 용적률이 1000%이므로 지상 연면적이 5,200평 가능하겠습니다. 용적률 1000%를 다 적용하기 위해 풀로 계산을 해 봤는데요.  

 

   층수 계산을 위해  312평*(1~16층)+208평(17층) = 5,200평이므로 전체 17층 건물이 가능하겠네요. 이렇게 되면 건물높이가 약 51m로 가로구역별 최고높이제한(66m)에도 충족하고요. 

   

   참고로 해당지역은 가로구역별 최고높이(66m) 제한지역으로 도시의 위생적이고 쾌적한 환경 확보 및 도시미관과 토지이용의 효율을 높이기 위해 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 건축물의 최고 높이를 제한하는 지역을 말한다. 1층 간 높이는 평균 3M으로 계산.

   

2. 지하층수를 계산하기 위해 중요한 주차댓수를 파악해야 하는데. 전부 전용면적(시설면적) 기준으로 계산을 해야겠네요.

 

우선 상가부문인데요.

1층~2층,16층,17층 을 상가로 분양한다고 했을때 312평*3개층+208평(17층) = 1,144(평)%0.3025=3,781㎡이고 주차장 필요면적이 위락시설(67㎡),판매시설(100㎡)이어서 1대당 평균 80㎡가 필요하다고 가정한후  3,781%80 = 47.2가 되어 상가를 위한 주차댓수는 47대로 계산되구요.

   

   오피스텔 부분의 경우,

 전용면적이 30㎡이하인 경우는 0.5대가 필요하다. 전용면적이 30㎡~60㎡이하 경우 0.7대 확보하면 된다. 그 이상은 1대를 확보해야 한다. 관련 자료를 표로 첨부한다.

    

   1개층 312평을 약 9평으로 나누면 호피스텔 호수가 34개가 나오고 주차댓수는 그것의 절반 17대만 확보하면 되는군요,  오피스텔 전체 13개층*17대로 계산하면 221대가 필요합니다.

   

   따라서 상가 47대,오피스텔 221대로 계산하면  268대가 필요할 듯합니다.

   

3.지하층수 계산 

  1층을 더 파야하는 경우와 그렇지 않은 경우 건축비에 많은 영향을, 평단 분양가에 많은 영향을 주기에  사업성 분석및 평가에 많은  영향을 미치는게 주차댓수다. 

  

  지하주차장 필요면적이 대당 10평(지상 주차장 7평)이 필요하므로 268대를 수용하기 위해 2680평이 필요하군요.  지하공사를 520평으로(건축면적 312평으로 할 수도 있다.) 일단 520평으로 계산하겠습니다.

 

  2680% 520(평) = 5.15(층)이 필요하므로 6층까지 파야 한다는 결론이나오는 군요. 그렇데 되면 지하 연면적은 3,120평이 되겠군요.

  

4. 전체 연면적   

   지상연면적 (5200평) + 지하 연면적(3,120평) = 8,320평(전체 연면적)

 

-분양(공용면적)배분 및 수입--

 

 

5. 분양 면적 배분

   지하 연면적, 주차장 면적을 상가 또는 오피스텔에 공용 면적형식으로 배분을 해야겠군요.

   참고로,주먹구구방식으로 몇몇 분양수지 계산을 전용면적(건축면적)+전용면적(건축면적)*0.35 적용하는 경우도 있다.

   (이 경우, 지하공사 면적은 지상연면적의 0.35배로 파서 그 비율만큼 공용면적을 각 층에 배분하는 단순 계산 방식)

   

   

6. 부산 서면 부전동 22X일대 개발 공용면적 계산 방식    

 

    상가 1층 분양 면적 : 전용 312평 + 공용 152평(안분 : 3120*312/5200) = 464평 

                         분양면적 수입(139억) = 464평*3,000만원

 

    상가 2층 분양 면적 : 전용 312평 + 공용 152평 = 464평 

                         분양면적 수입(92억) = 421평*2,000만원

                         

 

    상가 16층 분양 면적 : 전용 312평 + 공용 152평 = 421평 

                         분양면적 수입(92억) = 421평*2,000만원

                         

 

    상가 17층 분양 면적 : 전용 208평 + 공용 124평 = 332평 

                         분양면적 수입(66억) = 332평*2,000만원

                         

    오피스텔 (6,777평) = 전체 분양평수 8,320평 - 상가분양평수 1700평 

                         분양면적 수입(662억) = 6,620평*1,000만원       

                         

 

    분양 수입 총계 : 1,051억                 

    

    

    지금까지 분양수익을 계산해보았다.  물론 100% 빅히트친 분양을 상상해서 말이다. 이런 100% 분양 3연타 홈런을 치면 그 시행자는 자산가 반열에 오른다나 뭐나나.

    

-지출 항목--

    

    지출을 간단하게 언급해 보자. 지출부문 역시 엑셀화 된 함수로 평당 토지 구입비 및 건축면적 및 건축비용만 처리하면 자동으로 처리된다. 

    

1. 토지관련 비용    

    우선 토지매입비다. 평당 3,000만원구입시 계산했다. 

     토지용역비,이전비, 3년간 공사 기간 보유세을 계산한다.토지 관련해서 지출 비용은 30%을 넘지 않아야 수지가 맞다.

 

2.공사관련 비용 

    전체 연면적 8320평에 대한 평당 350만원으로 계산하였다.

 

3.인허가 비용          

    허가 설계서,관리신탁 수수료등으로 전체 지출 비용의 3~4%로 보면 된다.

 

4.모델하우스 

    모델하우스 1년간 임차료 1억,분양대행 수수료 상가 5%,오피스텔 1%로 잡으면 무난

 

5.중도금 무이자에 대한 비용 

    중도금 무이자 프로모션에 의한 시행사가 안고 가야하는 1년간 이자 비용 및 토지대 부족분 비용(전체 지출 항목의 8%내외)

    

지출비용 합계 : 574억

 

수지분석 : 100%분양의 상상력으로 아무리 보수적으로 잡아도 30%이상, 공격적으로 잡았을때 심지어 40% 초반까지도 창출됨. 만약 현실적인 30%미분양시 200억 정도의 로스를 감안해야함. =끝=


[이 게시물은 zipinfo님에 의해 2019-08-26 11:05:40 정보메모에서 복사 됨]

댓글목록

등록된 댓글이 없습니다.


회사소개 개인정보취급방침 서비스이용약관 Copyright © 소유하신 도메인. All rights reserved.
상단으로

개인정보관리책임자:집인포

모바일 버전으로 보기