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[중개실무] 부동산 A~Z까지(비사업용토지)

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작성자 zipinfo 작성일19-07-28 17:18 조회532회 댓글0건

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두번째 일정이 다가왔다. 첫날 일정보다 공부해야 할 분량이 다소 많았다. 오늘해야할 일은 크게 실거래가신고서 작성, 양도세계산, 지역 주택 조합 맛보기였다. 수지분석표은 박대표도 부담스러워하는 눈치였다. 우선 나름 브리핑을 준비한 부전동 22x번지에 대해 양도시 개인이 부담해야 세금을 이야기하였다.

 

가만가만 이야기를 하는데 박대표는 가벼운 애드립으로 대응을 해주다가 장기 보유 특별공제에서 문제점을 지적하였다. '비사토'로 비사업용토지가 되어 장기특별공제 대상이 되느냐고 되물었다. 순간 '아차' 싶었다. 속으로 '틀렸구나 아'를 외치면서. '그렇군요'라고 대응하였다. 해당토지는 나대지였다. 용도에 맞게 사용하지 못하니 비사토가 맞았다. 그러면사 아무런 거리낌없이 '장특공에서 제외되는군요'라고 인정을 하였다. 숙제를 급하게 해서 '틀렸다'고 급급한 변명을 내세웠다. 다음 날 미션으로 비사토에 대해 공부해 올 것을 요구했다. 근데 나중에 확인한 일이지만 우리 멘토가 실수를 한 것이었다.

 

두 번째 파트인 김해지역에서 벌어지고 있는 지역주택조합에서 사업 토지(전)에 대한 매매계약서를 검토하였다. 계약서를 죽죽 있다가 특약 상황에서 브레이크가 걸렸다. 특약사항에 신탁등기운운하니 박대표도 다소 생소한 표정이었다. 매도자와 지주택간 매매로 인한 소유권 이전 등기전에 먼저 5개월 전에 신탁 등기가 있었다. 어떤 상황인지 알아야 주택조합과 매매계약서에 녹여낼 텐데 그 내용을 모르니 두리뭉실하게 밖에 쓸 수 없었다. 신탁원부를 열람했으면 깔끔하게 정리될 문제였다. 두리뭉실한 매매특약은 이렇다. 

 

1. 매수인은 신탁 등기나 있다는 내용과 채권최고액을 확인하였습니다.

 

2. 매도인은 등기부등본상 신탁원부 XXX호를 말소하기 위에 2015년 8월 15일 등기된 수탁자로부터 제3자에 대해 당해 문건의 매매 동의서를 첨부한다. 잔금지금일까지 잔금 미납시 매매계약은 해지되며 매수자는 계약금을 포기한다.

 

복잡한 등기부등본을 다시 열람 하였다. 신탁등기된 사항과 히스토리를 시원시원하게 읽지 못했다. 지역 주택 조합이 2회에 걸쳐 작업을 한 신탁등기 및 신탁원부를 알아야 해석이 되는 부분이었다. 짐작되는 내용은 지주택 사용동의서 80%를 맞추기 위한 신탁이 1회 이루어졌을 것이고, 700억 가량의 대출 실행을 위해선 선순위 재산권이 필요했다. 원천 소유권을 지역 주택 조합 이전후 대출을 일으키고 다시 신탁 등기를 재개하였다. 신탁등기는 토지의 이용행위등을 신탁회사에 위임하는 절차등기를 말한다. 

 

얼핏 해당 지역에서 이뤄지고 있는 해당 지역주택조합 실행이 매끄럽게 진행되지 못한 느낌을 받았다. 항간에서는 정치에 영향력에 있는 사람이 핵심세력이라는 이야기도 있고 사업 부지에 알 박기와 사전 작전세력의 호텔건설 보상비용이 많이 들었다는 지금 이야기도 있었다. 지주택은 느리고 문제점 투성이임을 다시 한번 느낀다. 조합은 매매가 불가능하며 95% 사용 동의후에 나머지 5%에 대한 수용권만 제공된다는 점에서 느리고, 투자수익성이 떨어질 수밖에 없는 제도였다. 물론 위험성은 너무크다는 사실.상가와 지주택은 쳐다도 보지 않는다는 전설적 이야기를 되새겨본다.

 

수업을 마치고 저녁무렵, 양도세편을 열람하였다. 2016년에게 개정되었다는 내용, 비사토는 양도세 일반 과세율에 의해 10% 중과 된다는 내용도 보였다. 그런데 장기 보유 특별공제는 여전히 유효했다.비록 비사토지만 적용된다는 거다. 비사토와는 무관한 내용이었다. 장기 보유 특별공제 제외는 미등기 자산에 대한 부분이었던 것이었다. 막연히 그럴것이다라고 단정하는 생각과 실제 법조항은 차이를 보이니 쉽게 내뱉을 세법이 아니었다. 비사업용토지를 구분하는 방법을 정리한다.


< '농지(논,밭,과수원)' 비사업용토지 판정기준 > 

1. 당해 토지가 실제 농지(사실상)인지를 확인한다.
2. 기간기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인한다.
3. 양도자가 당해 농지를 일정기간 이상 재촌.자경 하였는지 및 당해 농지가 도시지역 내에 소재하는지 여부 확인
   일정기간 : 양도일 직전 3년중2년,5 년중3년, 보유기간중 60%이상 기간의 계산은 일수로 함
   재촌: 농지소재지와 동일한 시,군,구(자치구),연접 시,군,구 또는 농지로부터 직선거리 30km이내 거주
   자경: 상시 농작업에 종사하거나 농작업의1/2이상을 자기의 노동력에 의하여 경작하는것
          *근로소득(총급여)및 사업소득금액 합계액이 연간 3,700만원* 이상인 해당연도는 피상속인 or 거주자의 경작기간에서 제외
          (단, 농업.축산업.임업및 비과세 농가부업소득,부동산임대소득 제외)
   도시지역 :특별시.광역시(군지역 제외).시 지역중 주거.상업.공업지역
           (도시지역내 개발제한구역 및 녹지 지역은 제외)
           
4.재촌.자경 간주하는 경우에 해당하는지 확인
  - 주말.체험 영농 소유농지 
  - 2003.1.1이후 발급받은 농지취득자격증명으로 취득농지(세대당1,000m2)미만
  - 종자생산자,농업기자재 생산자 소유농지
  - 농지전용허가를 받은 농지,농지전용협의 완료농지
  - 농지개발사업지구내 소재 농지(1,500m2미만) 또는 한계농지의 정비 사업으로 조성된 농지(1,500m2미만)
  - 농업기반공사 소유농지,비영리사업자 소유농지, 매립농지
  - 개발사업자가 토지수용,공익사업,개발사업과 관련하여 농지를 취득하여 당해 사업에 사용하는 경우         
  - 5년이상 계속 재촌 자경한 농지를 소유자가 질병(1년이상),고령(65세 이상),징집,취학,공직취임   등의 사유로 재촌자경할수 없어 임대 또는 사용대 하는 경우
  - 8년이상 농업 경영을 하던자가 이농당시 소유하던 농지로서 3년이 경과하지 아니한 농지
  - 농지은행에 8년이상 임대 위탁한 농지(08.1.1 이후 임대위탁 부터)
  - 평택 미군기지 이전에 따른 수용지역 농민들이 국토의 계획및 이용에 관한 법률 시행령 제119조에 따라 대체 취득한 농지로 거주지로부터 직선거리80km 이내 재촌.자경(2012.2.2이후 최초 양도분부터 적용) (세대당1000m2미만)등

< '임야' 비사업용토지 판정기준 > 

도시지역안: 주거.상업.공업지역,자연녹지,생산녹지지역에 있는 임야는 비사업용토지

▣ 임야의 비사업용토지 판정

1.당해 토지가 실제 임야인지 여부 확인한다.

2.기간 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인한다.

3.양도자가 당해 임야를 일정기간 이상 재촌하면서 소유하였는지 확인한다.
 - 임야의 일정기간 및 재촌요건은 농지와 동일함. (단, 임야는 농지 경작요건과 달리 임야소재지에  거주하기만 하면 됨)

4.공익상 필요또는 삼림의 보호육성을 위하여 필요한 임야에 해당하는지 검토합니다.
  (당해 용도기간 동안을 사업용으로 봄)
    
< '목장용지' 비사업용토지 판정기준 > 

1.당해 토지가 실제 목장용지인지 여부 확인한다.
   ※ 목장용지라 함은 축산용으로 사용되는 축사와 부대시설의 토지,초지및 사료포를 말함.

2.기간 기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인한다.

3.양도자가 
- 당해 목장용지를 일정기간 이상 축산업에 사용하였는지 
- 기준면적을 초과하는지 
- 당해 목장용지가 도시지역내에 소재하는지 여부 확인한다.

  ※ 일정기간동안 다음중 어느 하나에 해당하는 경우에는 비사업용 목장용지에 해당됨.
    ⊙ 축산업을 영위하지 아니하는 자가 소유하는 목장용지
    ⊙ 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서
      - 기준 면적을 초과하는 토지
      - 특별시,광역시(군지역 제외), 시지역(읍면지역 제외)의 도시지역안
          (녹지지역과 개발제한구역 제외)의 목장용지[도시지역에 편입된날부터 3년이 경과되지 아니한 경우 제외]

4. 토지의 소유자,소재지,이용상황,보유기간및 면적등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지에 해당하는지 여부 검토
 (당해 용도 기간을 사업용 기간으로 간주)
  
   ⊙ 상속받은 목장용지로서 상속개시일로부터 3년이 경과되지 아니한것.
      ※ 상속개시일로부터 3년을 사업용으로 보는 것이므로 상속개시일로부터 5년이내 양도하는 경우 사업용의 기간기준요건을 갖춘 토지가 됨.

   ⊙ 종중소유 목장용지 (2005.12.31이전 취득분에 한함)

   ⊙ 지방세특례제한법 제22조.제41조.제50조및 제89조에 따른 사회복지법인등,학교등,종교.제사단체 및 정당이 그 사업에 직접 사용하는 목장용지

  목장용지는 축산업을 영위하기 위하여 초지를 조성한 토지및 소.돼지.닭등 가축을 사육하는 축사등의 부지와 이와 접속된 부속시설물의 부지를 말한다.

<주택의 '부속토지'>

1. 당해 토지가 실제 주택부속토지인지 여부 확인한다.
2. 기간기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인한다.
3. 주택의 정착면적에 지역별 적용배율을 곱하여 일정기간동안 기준면적 이내 인지를 검토한다.
   ※ 지역별 적용배율: 국토의 계획및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내의 토지5배, 도시지역 그 밖의 토지 10배

<별장의 부속토지>
1.별장에서 제외되는 농어촌주택의 부속토지인지를 검토한다.
  
  ※ 별장에서 제외되는 농어촌주택의 부속토지 요건
      - 광역시와 수도권(연천군,옹진군 제외)을 제외한 읍,면 지역에 소재할것.
      - 국토의 계획및 이용에 관한 법률의 도시지역과 허가구역이 아닐것.
      - 소득세법 제104조의2 제1항의 규정에 의한 투기지역에 소재하지 않을것.
      - 관광진흥법에 의한 관광단지가 아닐것.
      - 대지면적이 660m2이내이고 건물의 연면적이 150m2이하일것.
      - 건물과 부속토지의 가액이 기준시가 2억원(종전 1억원, 개정2015.2.3) 이하일것.
    
2.상기 제외 요건에 해당하지 않는 경우 비사업용 토지로 판정한다.
      - 별장의 경우에는 당해 건축물은 물론 그 부속토지 전체를 비사업용으로 봄.
      - 별장에 부속된 토지의 경계가 불분명한 경우에는 그 건축물과 바닥면적의 10배를 별장 부속토지로 봄

<'나대지'>
1.당해 토지의 실제 지목을 검토한다.

2.기간기준에 관계없이 사업용으로 보는 토지인지 확인한다.

3.당해 토지가 일정기간 이상 지방세법 또는 관계법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세 되거나 면제되는  토지 또는 지방세법 제182조 제1항 제2호및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세 대상 토지인지 확인.
  => 재산세 비과세 면제,별도합산,분리과세 토지는 사업용으로 판단.
     재산세 종합합산대상토지는 비사업용으로 판단

4.재산세 종합합산과세 대상 토지이나 토지의 이용상황,관계법령의 의무이행 여부,수입금액등을 감안하여 거주 또는 사업과 관련이 있다고 인정되는 토지는 비사업용에서 제외
  (당해 기간을 사업용 기간으로 간주)

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