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[중개실무] 부동산 A~Z까지(부동산중개계약서)

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작성자 zipinfo 작성일19-07-20 15:31 조회687회 댓글0건

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공인중개사 시험 합격 후 1년 6개월이란 시간이 흘렀다. 또 다시 매너리즘이 스멀스멀 나타났다. 가끔 감기 걸리면 1개월이 지나도 쉽게 떨어지지 않는다. 필시 몸이 나태하고 자주적인, 자극적인 엔돌핀이 억제되고 있다는 이야기는 좋지 않은 징조였다. 불규칙 근무 시간과 식사 시간이 문제 원인이 된 나태함에 원인이었다. 리듬이 무너진 일상 루틴. 

 

 외부로 나가는 전화 연락도 쉽지 않고, 나를 표현하고 의지를 펼칠 수 있는 공간이 이렇게 없단 말인가. 골프황제 타이거우즈가 '전성기때 했던 우승을 한번이라도 더 했음' 하는 욕망을 한다. 2019년 북아일랜드에서 치러진 디오픈에서 무려 6오버파을 치며 컷탈락하면서 했던 말이다. 40대 중반(1975년 12월생)나이에도 명예에 대한 욕심은 한없다. 난들 차이가 있으라. 계획했던 부동산 중개 실무를 본격적으로 하지 않으면 안 될 시간이 된 것이다. 더 이상 게으름을 피울 단계가 아니다. 

 

 평소에 친분이 있는 공인중개사 박 대표에게 전화를 하여 점심 약속을 하였다. 그는 IT감각이 있을 뿐 아니라 김해지역의 저명한 부동산 중개소장이다. 공인중개 실무를 배우 싶다고 이야기 하고 멘토를 소개해달라고 거리낌 없이 요청을 하였다. 그런데 박대표 표정은 왠 뜬금없이 중개 실무를 배우고 싶냐고. 그러면서 민법 지식이라든지. 공법 지식이 필요한데 가능하겠냐. 이야기였다. 

 

 그러면서 2년 전 2017년도 28회 공인중개사 자격증을 땄다고 솔직하게 알렸다. 주변 사람에게 처음으로 알렸다.오 그래요,라고 표정을 지으면서 그럼 내가 직접 가르쳐 줄 테니 언제 시간이 좋냐고 묻길래 금요일 오전이 좋다하니 박대표도 오케이다. 박대표가 직접 운영하는 카페에서 직접 일대일 개인교습을 진행해 주겠다고 이야기한다. 

 

네 살 아래의 박 대표는 2000년 초부터 잘 알고 지내던 사이였다. 업무적으로 일을 했던 사이인지라 신뢰가 기본적으로 깔려있었고 무엇보다 부동산 중개,기획,개발,분양 및 신탁까지 이른바 부동산 A에서 Z까지 알고 잔뼈가 굵은 사람이었다. 지금은 부동산 경기는 좋지 않아 부산 서면에서 커피숍을 운영하면서 부동산 중개를 덤으로 하고 있었던 것이었다. 멘토를 스스로 원했고 난 멘티가 될 각오가 있었다. 그렇게 중개실무 개인별 교습은 시작되었다. 

 

'구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배' 라든가, '처음처럼', '초지일관'등등. 마음을 다잡고 인생 2막 스타트라인이 될 수 있는 지점에서 영광스러운 골인장면을 그려본다. 허리끈을 졸라메고 정신줄 가다듬어야 할 인생 2막이 시작되는 시점이다.

 

 1주일후에 해야 할 첫 번째 미션이 떨어졌다.10개의 서로 다른 주소와 평당 매매 가격을 제시하고, 등기부상 매도인과 가상의 매수인을 산정하면서 첫번째 미션을 주었다.

 

1.중계계약서 작성  2.확인 설명서 작성 3.지적도 토지이용계획확인원 등기부등본등 공적 문서 첨부

 

간단 명료하지만 처음 해보는 초보 입장에서는 만만치 않은 작업이었다. 등기부 등본은 예전 몇 번경험이 있었지만 그 외는 생소하였다. 우선 서로 다른 집 열 곳에 대한 등기부등본을 열람 및 출력 했다. 지적도 및 토지이용계획 확인원도 생각보다 쉽게 정리되었다.

 

본격 중개 계약서를 작성하려하니 금방 문제가 현실로 나타났다.문서 양식이었다. 대락 난감. 여섯군데는 부속물이 없는 토지상태였고 네 군데는 부속 건축물을 끼고 있었다. 공인중개사 공부할 때 양식 네 가지를 배웠는데 토지는 분명 토지매매계약서에 쓰면 될 것 같았다. 상가를 낀 토지의 경우는 어떤 양식으로 계약서를 쓰지? 주택을 낀 토지는?  망설여졌다. 두 가지 중개 대상물을 하나의 계약서에 적으려고 하니 막상 고민이 되었다. 이틀간에 고민하였다. 멘토 박대표에게 전화를 할까 말까 고민하다 바쁠것 같기도 하구 이런 하찮은 문제가지고 이야기한다는 게 멋쩍을 것 같아 차마 전화를 하지 못하였다.

 

마음이 통화걸까. 그런 하루가 더 지나가자 박대표에게 문자가 왔다. 공부은 잘되어 갑니까. 회의 중이니 조금 이따 전화하겠다고 문자를 넣으니 이모티콘 문자가 온다. 이상야릇한 문자다. 전화를 하니 너무 너무 반갑게 맞아준다. 고민거리가 싹 해결되었다. 멘토의 역할은 바로 이런 것이다. 적절한 타이밍에 적재적소에 문제점을 해결해주는 타이밍 묘미. 

 

 중개 계약서 양식은 없고 아무거나 쓰면 된다고. 얼핏 생각이 났다. 그때그때 상황 상황 사정사정에  맞게 표준 계약서를 준용 변경하여 쓰면 된다는 공인 중개사 시절 공부했던 기억이 떠올랐다. 설명확인서는 표준 양식을 그대로 따라야 한다는 사실도.

 

고민을 해결하고 나니 이제는 표준 계약서를 본격적을 쓸 요량으로 일필휘지로 써내려 갔다. 지번, 면적등등. 금액란을 한글소리표현으로 적자니 실수가 자주 나타났다. 또 처음부터 다른 종이를 이용하여 반복적으로 동일 주소를 몇번이고 적었다. 요령이 필요하고 컴퓨터 파일이 필요한 부분이었다. 그래서 곧바로 표준 계약서 파일로 작업을 하고 샘플 하나를 완벽하게 하나 만들 수 있었다. 계약서 양식과 아래 한글 파일 하나를 샘플로 만드니 나머지 계약서는 마치 폭포수가 쏟아지는 듯 일사천리로 일이 진행되었다.

 

특약도 나름 정리하고 매도자, 매수자 인적사항을 기록하니 그렇듯한 매매계약서가 완성되었다. 뿌듯한 가능성을 보여준 일주일이었다. 숙제하느라 첫 일주일 꼬박 소모하니 일주일이 금방 지나가 버렸다. 매너리즘 탈출구로서 일주일이 만족스러웠다. 첫 수업부터 박 대표는 강한 임팩트를 주었다.초보가 듣고 이해하기엔 다소 어려운 다운계약서도 이야기 했다. 

 

1.중개 핵심은 '이해관계가 첨예하고 다툼의 여지가 있는 사항을 매수와 매도자간 이해하기 쉽게 수긍할 수 있는 깔끔한 민법 용어, 법률 영어로 특약상에 녹여내는 기술'

 

2.몇 가지를 안다고 썰을 다 풀어 이야기 할 필요가 없고 100에 10가지만 이야기해 줄 것. 물론 중개사는 앞으로 예상되는 모든 100가지 시나리오를 훑고 있을 것.

 

3.중도금 없이 계약금과 잔금으로만 처리하는 게 좋을 것. 중도금 이행은 공개 이행 의사를 표시하기에 나중에 법률적 문제가 나온다면 여러 가지 머리아픈 문제점을 유발할 수 있는 요인이 되기 때문에 중도금을 없이 잔금으로 깔끔하게 정리할 것. 

 

계약금만 진행하고 잔금까지 가지 않는 상황이라면 매도자는 배액상환으로 매수자는 계약금 포기로서 모든 법률적 관계를 깔끔하게 해소할 수 있다. 먼저 매도인에게 중간 필요경비 조달을 위해 중도금이 필요한 사항인지 체크하고 매수인에게 중도금 가능 여부, 잔금을 언제 칠 수 있는지 매수인 측에 물어 볼 것

 

4.공부 핵심영역인데 중개업역이 아파트 매매 임대 계약은 아무것도 아니다.10% 공인중개사가 되려면 기획 개발 분양 및 신탁까지 훤이 알고 있어야 한다.

 

5.등기도 문제. 금액이 크고 등기부가 복잡한 경우 계약금 계약후 가등기해 놓으라고 조언하는 것이 향후 법률적 소란을 피한는데 유리하다. 심지어 당일 해당 선순번이 심지어 있는지도 확인하는 절차가 필요하다.

 

6. 임대차계약 관련하여 계약서를 확인하여야 한다. 심지어 위조 여부도 확인하여야 한다. 포괄승계를 할지 계약 만료시 이주및 퇴거를 시키는 방법이 좋은지 매수자와 상의하는게 좋다.

 

 

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