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재테크 칼럼

부동산 | 문재인 정부의 도심 재생 뉴딜 사업의 성공 요소

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작성자 zipinfo 작성일18-09-01 18:12 조회21,894회 댓글0건

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노후화는 공공을 부른다. 낙후화도 마찬가지다. 

노후화 되고 낙후된 지역, 사람, 장비, 시설 등은 자본주의 사회에서 환영받지 못한다. 공적 주체인 정부의 몫이다.  사업성이 본디 없기 때문이다. 시쳇말로 돈이 안되기 때문에 민간및 기업들은 거들떠 보지도 않는다. 그래서 공공이 케어를 해야 한다. 

 

 대한민국은 1960년대 박정희 유신정부의 집권으로 본격적인 개발사회로 진입된 후 60년의 세월이 흘렀다. 1970년대 지어진 아파트와 슬라브형 가정주택들이 문제다. 한계수명이 다 되었다.  정도의 차이는 있을지언정 당시 정부 정책으로 추진된 이주 택지 지역의 일반 주택도 또한 마찬가지다. 

 

부산의 경우는 6.25가 남긴 특수한 도시구조를 뛰고 있다. 6.25때 피난민들이 부산지역에 우후죽순처럼, 누울자리도 보지않고 아무데나 거소를 마련한 곳이다.  당시 국제시장 일원이나 지금의 산복도로가 지나가는 보수동,영주동,수정동 좌천동,가야동이 판자촌이었던 것이다. 당시에도 정부 정책에 의해 해운구 반송동, 남구 용호동,금정구 서동에 이주자 정착촌을 만들어 피난민 일부가 이주하여 정착했던 정책을 펼쳤다. 

 

이같이 50~60년대의 특수한 도시구조와 70~80년대 산업화를 지나면서 생산된 주택이 지금 문제가 되고 있다. 부산뿐아니라 서울 인천 대구등 대도시지역이 에서 일어나고 있는 공통된 문제다.

 

 이 지역들이 아파트 가정 주택등에 빈집이 많이 늘고 있다.  농촌지역도 많은 문제를 있지만 구도심의 문제 또한 심각하다. 70년 80년 번성하던 마을의 역동성이 사라진지 오래다. 이런 마을을 지나다 보면 사람 숨소리 심지어 동물 소리도 나지 않는다. 동네가 사람이 살고 있는지 의심스런 곳들이 지금 너무나 많다.  도심의 공동화 현상이 심각한 수준이다. 고장나면 고쳐쓰고, 색깔 바래지면 페인트 칠하여 고쳐쓰면 되지만 집주인들의 경제적 여력이 안된다. 자체적으로 무엇을 도모할 기력도, 경제적 여력도 없다. 뜻있는 사람들이 나타나 재개발,재건축,지역주택개발등을 추진하려하지만 지역에 있는 분들의 의견, 이해관계도 제각각이어 쉽지않다. 한마디 사업성이 없는 곳이다. 

 

이런 곳들을 국가가 개입하겠다는 것이다. 도심 재생 뉴딜 사업(이하 뉴딜사업)은 지금 시점에서 꼭 필요한 것이다. 도심에 활력과 일자리 창출등 산출물도 만만치 않지만 민간경제에 파급효과를 줄지는 미지수다. 정부정책은 결과를 보여야한다. 성과를 보여야 할 뿐아니라 문제가 있으면 누군가는 책임을 져야한다. 애시당초 사업성이 없기에 공공인 정부에서 케어를 하지만 성과를 보여야 한다. 문재인 정부가 추진하는 뉴딜사업은  국가의 중요한 사업이기에 평가를 받아야 하는 숙명적 사업 과제가 되고 있다.

 

 문재인 정부의 주요 국정과제 중 하나인 뉴딜사업이 본격 추진되어 지난 금요일(8/31) 전국 99곳 사업지를 발표했다. 우리 부산에서는 전체 7곳이 선정되었다. 그 중 정부가 사업주체가 되는 이른바 중심시가지형으로 동래구 온천동 관광단지 조성사업과 금사동 주거지 재생모델 사업 2곳이 선정되었다.

 부산광역시가 사업주체가 되는 ▷서구 동대신동(우리 동네 살리기) ▷중구 영주동(주거지 지원) ▷연제구 거제4동(주거지 지원) ▷해운대구 반송2동(일반근린형) ▷사하구 신평1동(일반근린형) 사업예정지가 5곳이 선정되었다.

 

 특히 중구 영주동에는 한국토지주택공사(LH)가 650억 원 규모의 예산을 투입해 피란시절의 상징인 배수지를 중심으로 역사 공원을 조성할 계획이다. 공공기관이 참여하는 사업의 효과가 주목된다. 

 

 이같은 뉴딜사업은 어찌보면 과거 이명박 정부에서 했던 4대강 사업의 토목공사와 같은 재정 사업일 수 있다. 과거 4대강 사업이 개발만 있고 후속적인 관리 부재, 사업성 결여가 보인 점과는 어떠한 차별성을 보여줘야 한다.  국가 재정을 활용하여 일자리 창출과 새로운 주거 환경을 만들고자 하는 부분, 나아가 지속가능한 구도심을 활성화시켜야 한다는 점이다.

 

뉴딜사업 연간 기금 규모는 10조원이다. 매년 국가 재정 2조, 도시주택 기금(HUG) 4.9조, 공기업 LH투자 최대 3조 이렇게 도합 10조원이다. 연간 10조, 5년간 50조원의 예산규모이다. 4대강 사업규모는 22조원이었다. 

 

사업모델은 면적규모에 따라 우리동네살리기,주거정비지원형,일반근린형,중심시가지형,경제 기반형으로 나뉜다.

우리동네살리기 모델은 면적 5만㎡ 미만 소규모 저층 주거밀집지역에서 추진하며 거주민 1000가구 이하 마을이 해당된다. 골목길 개선 cctv비상벨 설치 태양광 조명, 공공시설 확충등이다. 단계별 사업형태를 띄는데,

      1단계는 거점개발 및 공공임대주택확보 

      2단계 기반시설 확충(도로,공원,주차장)

      3단계 생활편의시설 (CCTV,쓰레기보관소,무인택배,휴게데크,체육시설,텃밭,공원)

      4단계 주민 자력개발 (공공지원)로 구성된다.

      

두 번째 모델은 주거정비비지원형은 5만 ~ 10만제곱미터 규모의 저층 단독주택지역을 대상으로 이루어진다. 다음 모델은 일반 근린형은 소규모(10~15만제곱미터)주거지와 골목 상권지역 혼재지역을 말하여 여기에 노인 청소년등 지역민을 위한 문화 공간 창출. 네번째 모델은 중심시가지형으로 주로 상업지역(20만제곱미터)에서 이루어지며 노후 시장 개선,빈 점포 리모델링 창업의 형태를 띄며, 마지막 다섯번째 모델은 경제 기반형은 역세권,산업단지,항만등 대규모 사업지 (50만 제곱미터 산업지역 대상)이 해당된다. 여기에 복합 지식 산업센터 건립,국유지 활용 개발 등이 이루어진다.

      

이중 경제 기반형 및 중심 시가지 형은 주로 정부가 추진 주체가 되는 사업이고 대규모로 진행되며 사업 지원 규모도 대형이란 점이 특이하며 나머지는 시도의 지자체가 선정한 사업이라 보면 대체로 맞아 떨어진다.

 

끝으로, 문재인 정부의 뉴딜사업이 성공하기 위한 요소를 짚어보자.

 

우선 유지관리 부문이다. 뉴딜사업 성공요소는 유지 관리부문이다. 4대강 사업이 대표적인 토목공사로 끝나 버려 사회 경제적으로 파급효과가 미흡했다. 이유는 일자리,지역경제의 파급효과를 주기 위해 관리부문까지 확장하지 못한 전시행정이었다. 뉴딜사업의 성공은 유지관리 부문까지 정책이 지속되어야 가능하다. 1회성 개발로서 끝나는 것이 아니라 계속적이고 유의미한 유지관리를 통해 지속가능한 뉴딜사업이 되어야 한다.

 

둘째 수익성의 보장이다. 모든 사업은 수익이 보장되어야 지속가능한 사업이 될 수 있다. 지속 가능성은 수익성의 필요요건이다. 회계년도별 유지관리를 위한 수익성이 핵심요체이다. 밑빠진 물통에 물붓기식으로 하는 사업에는 그 효과가 반감될 수 밖에 없다. 관리비용은 계속 국가 재정에서 부담하는 방식이 있을 수 있지만 지속가능한 사업이 되기 위해 민간에서 운영 및 부담해야 하는 방식과 사업의 아이템이 뭔지 지금 고민해야한다. 민간에서 유지관리를 하기위해서는 사업의 수익성을 담보해야 하는 것은 너무 당연하다. 즉, BTO방식을 하기 위한 사업성이 어디에서 나올 수 있는지 고민해야 한다. 아마 공공에서 지원할 수 있는 분야는 마중물로서의 기반시설은 도로 주차장 소공원등 기반시설과 각 지역에 설치 될 스토리텔링의 의미를 가진 역사공원등 커뮤니티 시설정도다. 이런 부문에서의 수익은 한계점에 봉착 할 것 같다. 민간부문에서 수익을 담보해 줄 수 있어야 하고 민간에서 투자가 일어날 수 있는 부문을 개발해야한다. 현재까지 본 사업장들 상당수가 지역민이나 민간 사업자가 적극적으로 투자할 만한 매력을 가진 곳은 없다. 

 

셋째 뉴딜사업 자체의 맹점이다. '우리동네 살리기 사업'이나 '주거지 지원 사업'에서 많이 나올 수 있는 사업이지만 지역민들의 이해관계가 서로 달라 

개발을 하지 못한 곳이다. 기본적인 철거및 이주를 기본 사업 계획으로 품고 가야 하는 곳에서는 힘들다는 점이다.  오래된 일반주택과 공동주택이 혼재된 지역이 선정된 경우 철거는 불가피하다. 동네 주민들이 이해관계를 조정하고 갈등을 내부적으로 해결해야 한다. 재개발이 안 되어 방치된 곳을 도심 재생 사업으로 추진하려하니 여전히 봉착되는 문제다. 아파트, 연립, 이주지역 일반주택등이 즐비한 곳은 그나마 양호하지만 구도심지 슬럼화 된 지역의 재생이 생각만큼 쉽지 않다는 방증이다. 기반시설사업에 마중물을 주어도 쉽게 민간 투자(사업지구 지정)가 일어날 수 없다는 점이다.

 

 넷째, 부동산 투기 대책도 절실하다. 뉴딜사업은 근본적으로 개발사업이다. 사업지로 지정되면 사업장 뿐 아니라 주변 부동산 가격이 뛴다. 오히려 막연한 개발 기대감에 주변 부동산 가격만 부풀려져 거품가격만 상승 시킬 우려가 농후하다. 우려가 현실이 되는 것은 당연하다. 정부에서는 철저한 관리정책으로 사업지에 부동산 감시센터를 가동한다고 하지만 한번 올라간 부동산 가격 하락하지 않는 것 잘 알지 않던가. 현재 서울 집값, 부동산 문제를 잡기 위해 정부는 가진 모든 정책을 쏟아붓고 있다. 수요와 공급의 갭으로 촉발된 서울 집값 잡기란 쉽지않은 모양이다. 개발 사업이 핵심인 도심 재생 사업으로 구도심지의 주택가격은 당연히 상승할터이다. 부동산 개발 정책과 부동산 규제정책을 동시에 추진하는 문재인 정부다. 집토끼와 산토끼 두마리 토끼를 동시에 잡을 수 있을까? 향후 대한민국의 20년 후 모습에서 도심재생뉴딜사업이 어떤 모습으로 평가될 지 사뭇 기대된다.

 

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