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부동산 | 상가가 어려운 이유

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작성자 zipinfo 작성일18-07-31 22:32 조회15,296회 댓글0건

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부동산 여러 분야, 이를테면 아파트,토지,일반주택,공장등과 달리 상가분야는 향후 어떻게 전개될 것인가? 정년 퇴직한 소액 투자자 입장에서, 상가를 중개해야 하는 중개사 입장에서, 매년 5~6%의 현금흐름(수익)을 만들어야 하는 창업자의 입장에서 상가는 과연 쉬운가 어려운가? 결론부터 이야기 하자면 어렵다는 말이다.

 

우선 거시적 경제 관점에서 바라 본 상가의 투자 전망은 좋아보이지 않는다. 

 

인터넷이 만든 최고는 가상 홈쇼핑 서비스다. 집에서 홈쇼핑 채널을 이용하거나 인터넷을 이용하거나 스마트폰 앱을 이용하여 쇼핑을 가능하게 한 점이다. 수요자 입장에서 쇼핑을 위해 물리적 이동을 하지 않아도 되고 또한 공급자 입장에서는 쇼핑공간이라는 공간을 별도로 가지지 않아도 되는 최고 강점이다.

 

인터넷이 만든 1차 혁명이었다. 우리 주변에 이미 보편화 된 홈쇼핑 대중화와 택배 물류 서비스 번창하고 있다. 글로벌을 주름잡던 오프라인 매장 월마트 까르푸등 대형 마트들도 수지타산이 맞지않아 사업을 축소하거나 사업을 접는 추세이다.

 

인터넷 등장이후 또 한번의 산업 구조 혁명은 스마트폰의 등장으로 나타났다. 하나의 예로, 스마트폰 배달 앱 출현과 1인 가구 증가로 외식문화가 바꿔져 버렸다. 4인 가족들이 나들이하여 먹던 외식은 이제 옛 풍습이 되고 말았다. 방송 신문등 대형 매스 미디어 몰락은 SNS와 1인 미디어 플랫폼 출현에 의해 기정사실이 된 지 오래다. 이처럼 스마트폰 출현으로 산업 구조가 급격하게 변화될 수 밖에 없었다. 결과적으로 전통적인 자영업자의 주 종목인 옷가게 식당 등은 어려워 질 수 밖에 없다. 미래 상가는 사회구조적인 변화에 따라 1인 가구을 위한 몇몇 분야(혼밥,혼숙...)에서는 가능성이 있으나 과거 전통적인 상가는 쇠퇴할 수 밖에 없다.

 

상가를 중개하는 공인 중개사 입장에서도 어려움은 매 한가지다. 성공한 공인중개사는 상가 분양,매매,임대시장에서 각자의 이해관계를 조율해야 한다. 상가를 매입하는 투자자, 상가를 임차하려는 창업자 관점에서 정확한 상권 분석은 필수다. 그래야 성공한 중개라 할 수 있다. 유동인구 분석 , 유동인구 연령대, 그들의 취향과 이미지,주변 동종 업종,유사 업종 파악 은 필수다. 여러 고려해야 할 변수들이 너무 많다. 살아있는 생물체인 듯하다. 그래서 상권분석이 어렵다는 이야기다. 상가를 전문으로 하는 중개사는 많은 실전 경험이 꼭 필요한 덕목이다. 백화점이 들어선다고 할때 편의시설로서 그 백화점이 주변 아파트, 상가, 옷가게, 식당에는 어떤 영향을 미치는가. 아파트는 주변 편의시설 설립으로 아파트 가격을 끌어 올라지만 옷가게는 악영향을 끼칠 수 밖에 없다. 문제는 이런 객관적인 분석이 정확한지 어느 누구도 장담할 수 없다는 점이다. 주관적인 분석이 될 만큼 주변의 상권 분석에는 살아숨쉬는 요인으로 움직인다.

 

상가에 투자하는 투자자나 임차하여 창업하려는 창업자에게도 어려움이 있다.

 

상가는 개별성이 너무 강하다. 아파트는 규격화된 제품으로 아파트 가격만 있지 동호수의 가격차이는 많아야 500만원 수준이다. 그러나 상가는 소비자 동선, 주변 상권 영향등으로  상가마다 개별성이 있다. 토지와 아파트와는 달리 투자분석 단계(분양시, 입주시, 임대시)마다 차이가 있다. 보는 관점이 달라진다. 분양시 분양업자의 팜플렛에 나오는 그럴 듯한 스케치,입주나 임대시 세부업종 컨설팅,임차인 예측 ,심지어 월세 흐름도 걱정해야 하는 판이다. 상가투자나 임대에 대한 정부 정책 관련 법규가 미비하여  임차인 임대인의 분쟁이 꾸준히 제기되고 있는 것도 문제거리다. 상가는 그래서 전문가가 아니면 쉽게 나서서 투자하거나 임차하여 창업하기 어렵거나  그 역시 중개하기 어려운 과목이다.

 

 

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